Qu'est-ce que les charges récupérables, communément appelées charges locatives ?
Je me demandais ce qui se cachait concrètement derrière cette expression "chargesrécupérables". J'ai l'impression que ça revient souvent quand on parle de location, mais j'aimerais bien avoir une définition claire et précise, et surtout des exemples concrets de ce que ça inclut. Histoire de savoir exactement ce que je dois payer en plus du loyer, quoi !
Commentaires (18)
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C'est une bonne introduction au sujet. Pour compléter, il faut bien comprendre que le décret dont vous parlez (n°87-713 du 26 août 1987, si jamais certains veulent la référence exacte) est vraiment la base. Il donne une liste exhaustive, et il faut s'y tenir. Par exemple, concernant l'entretien des parties communes, c'est souvent une source de questions. Il faut savoir que le remplacement d'une ampoule dans un couloir est une charge récupérable, alors que la réfection complète de l'installation électrique ne l'est pas. Idem, les frais de personnel d'entretien sont récupérables, mais seulement au prorata de leur temps passé dans les parties communes. Si l'employé passe 20% de son temps dans le logement du propriétaire, seuls 80% de son salaire seront répartis entre les locataires. Autre point important, les provisions pour charges sont calculées sur la base des dépenses de l'année précédente. Si les dépenses réelles sont inférieures aux provisions versées, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu. Inversement, si les dépenses sont supérieures, le locataire doit compléter. La régularisation est donc un moment clé. Si le propriétaire tarde trop à la faire (au-delà d'un délai raisonnable, disons plus d'un an), le locataire est en droit de contester. Enfin, un détail souvent négligé : le propriétaire n'a pas le droit de facturer n'importe quoi au titre des charges. Par exemple, si l'immeuble est équipé d'un ascenseur, mais que le locataire habite au rez-de-chaussée et ne l'utilise jamais, il peut demander à être exonéré des charges d'ascenseur. La jurisprudence est assez claire sur ce point. Pareil pour le chauffage collectif : si le locataire prouve qu'il a consommé beaucoup moins que la moyenne, il peut demander une réduction de sa quote-part. Une étude de l'ADEME de 2021 montrait qu'en moyenne, une personne seule consomme 30% de moins de chauffage qu'un couple dans un logement similaire. C'est une base de discussion à avoir avec le propriétaire.
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Merci beaucoup pour ces précisions ! C'est super clair et les exemples aident vraiment à comprendre. Je vais pouvoir potasser tout ça tranquillement.
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C'est vrai que l'histoire de la consommation de chauffage, c'est un point sensible. Cette etude de l'ADEME que tu mentionnes est intéressante, mais il faut voir comment elle est appliquée concrètement. Parce que 30% de moins pour une personne seule, c'est une moyenne, et ça dépend de tellement de facteurs ! L'isolation du logement, l'exposition, le type de chauffage... Sans parler des habitudes de vie. Moi, par exemple, je suis plutôt frileux, donc même seul, je consomme probablement autant qu'un couple normalement chauffé. Et puis, il y a aussi la question de la preuve. Comment tu prouves au propriétaire que tu as consommé moins que la moyenne ? Tu ne vas pas installer un compteur individuel à tes frais ! Il faudrait que le propriétaire accepte de prendre en compte des éléments objectifs, comme le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) du logement, ou des factures d'énergie des années précédentes (si disponibles). Mais là, on entre vite dans des discussions techniques et potentiellement conflictuelles. Dans mon immeuble, on a un chauffage collectif avec des répartiteurs de frais de chauffage sur chaque radiateur. C'est censé permettre une individualisation de la consommation, mais en réalité, c'est souvent source de litiges. Les répartiteurs sont-ils bien calibrés ? Les coefficients de pondération sont-ils justes ? Et puis, il y a toujours des gens qui trichent en couvrant leurs radiateurs ou en laissant les fenêtres ouvertes pour ne pas payer. Au final, on se retrouve avec des charges individualisées mais qui ne reflètent pas forcément la réalité de la consommation de chacun. J'ai vu passer une étude de l'INC (Institut National de la Consommation) de 2022 qui montrait que 60% des locataires équipés de répartiteurs de frais de chauffage contestaient leur facture. Ça prouve bien que le système n'est pas parfait et qu'il y a une marge de progression importante pour garantir une répartition équitable des charges.
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C'est clair que ces répartiteurs de frais de chauffage, c'est l'enfer. On a l'impression de se faire plumer pour un truc qu'on maîtrise pas. Ton histoire des 60% de contestations relevées par l'INC, ça ne m'étonne même pas, ça sent l'arnaque à plein nez. Plusieurs choses me chiffonnent dans ton commentaire et dans ce système. Déjà, tu parles de DPE... C'est une blague ! Un DPE, c'est juste une étiquette, ça ne reflète absolument pas la réalité de la consommation. C'est calculé sur des bases théoriques, sans tenir compte des habitudes des occupants. Selon une étude de l'association CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) de 2023, il y a un écart moyen de 35% entre la consommation énergétique estimée par le DPE et la consommation réelle. Autant dire que c'est du pipeau. Ensuite, cette histoire de compteur individuel, pourquoi ce serait au locataire de payer ça ? C'est au propriétaire de faire les travaux nécessaires pour individualiser les charges. La loi Climat et Résilience de 2021 prévoit d'ailleurs l'obligation d'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs d'ici 2027, sauf dérogation technique ou économique. Mais bon, on connaît la chanson, les propriétaires vont traîner des pieds et trouver toutes les excuses possibles pour ne pas faire les travaux. Ils préfèrent continuer à se gaver sur le dos des locataires. Et puis, même avec des compteurs individuels, il y aura toujours des problèmes. Comme tu dis, il y a toujours des malins qui trouvent des combines pour payer moins. Mais le problème, c'est aussi que ces systèmes sont souvent complexes et opaques. On ne sait pas comment sont calculés les coefficients de pondération, comment sont relevées les consommations, comment sont traitées les données. Il faudrait une transparence totale sur le fonctionnement de ces systèmes, avec un contrôle indépendant des relevés et des calculs. Parce que là, on a l'impression que tout est fait pour embrouiller le locataire et lui faire payer le maximum.
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Tellement vrai.
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Si vous vous sentez vraiment lésé par la répartition des charges de chauffage, une option (bon, faut avoir le temps et l'énergie) c'est de faire une demande officielle de contestation auprès du syndic, en argumentant avec les études que ByteBard30 et WildGatherer ont mentionnées. Gardez une copie de tout, évidemment. Si ça ne marche pas, il existe des médiateurs spécialisés dans les litiges locatifs. Ça peut éviter de partir directement en procédure judiciaire, qui est longue et coûteuse. Certaines assurances habitation proposent même une assistance juridique pour ce type de problème, ça vaut le coup de vérifier votre contrat.
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Excellente idée de rappeler l'existence de la médiation ! C'est une étape souvent oubliée, mais qui peut résoudre pas mal de situations à l'amiable. Pour compléter, il faut savoir que la médiation est gratuite si elle est faite par un conciliateur de justice (il y en a dans chaque tribunal). On peut trouver leurs coordonnées sur le site du ministère de la Justice. Et effectivement, bien vérifier son assurance habitation, beaucoup incluent une protection juridique qui peut prendre en charge les frais de procédure si la médiation n'aboutit pas.
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La médiation, c'est bien, mais encore faut-il que le propriétaire soit ouvert à la discussion. J'ai connu des proprios qui font la sourde oreille, même avec un médiateur. C'est là qu'on voit que certains sont vraiment là pour faire du profit maximum, sans se soucier du bien-être de leurs locataires. C'est valable pour les charges, mais aussi pour d'autres aspects du logement. En tout cas, merci pour toutes ces infos. Je vais éplucher mon contrat d'assurance habitation, on ne sait jamais.
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Si la médiation ne donne rien, et que vous êtes sûr de votre bon droit, avant d'entamer une procédure judiciaire (qui, comme le dit Kenza Benali, peut être longue et coûteuse), vous pouvez aussi envisager de saisir la Commission Départementale de Conciliation. C'est une instance gratuite, composée de représentants des locataires et des bailleurs, qui peut vous aider à trouver un accord. Le dossier à constituer est moins lourd que pour un tribunal, et la procédure est plus rapide. Les avis de la commission ne sont pas contraignants, mais ils ont souvent un poids important dans la décision finale du juge si vous devez aller jusque-là.
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Merci pour cette info sur la Commission Départementale de Conciliation, je ne connaissais pas du tout ! C'est bon à savoir, on se sent un peu moins démunis face à ces situations.
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Commission Départementale de Conciliation... Voilà encore un truc qu'on ne te dit jamais quand tu signes ton bail. Faut toujours se débrouiller pour trouver l'info, c'est dingue. C'est un peu comme pour les fruits et légumes de saison, tu dois te faire ton propre calendrier sinon tu bouffes des tomates en janvier qui ont le goût de flotte. Merci pour le tuyau !
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Pareil, j'ai l'impression qu'il y a plein de "trucs" comme ça qu'on devrait savoir d'emblée quand on loue un appart. C'est toujours la jungle pour s'y retrouver.
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C'est clair, on devrait avoir une liste exhaustive de ces droits et recours dès la signature du bail. Genre un petit guide du locataire averti, avec toutes les infos importantes, les contacts utiles... Un peu comme quand t'achètes une nouvelle machine à laver, tu as la notice avec toutes les instructions pour l'utiliser correctement (bon ok, personne ne lit les notices, mais au moins ça existe !). En attendant, heureusement qu'il y a des forums comme celui-ci pour s'entraider et partager les infos. C'est toujours bon de savoir qu'on n'est pas seul dans la galère.
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Clairement, un "guidedulocataireaverti", ce serait top. Un truc simple et clair, avec des exemples concrets et les pièges à éviter. Parce que là, entre les décrets, les lois, la jurisprudence, on s'y perd vite. Et puis, chaque situation est différente, donc c'est difficile de savoir quels sont nos droits et comment les faire valoir. Un peu comme pour les impôts, quoi : on a l'impression de toujours se faire avoir.
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Si je résume bien, on a commencé par définir ce que sont les charges récupérables (ou locatives), en insistant sur le décret de 1987. Ensuite, on a pas mal débattu de la question du chauffage collectif et des répartiteurs de frais, avec des avis partagés sur leur efficacité et leur équité. On a aussi évoqué les recours possibles en cas de litige (médiation, commission de conciliation) et le manque d'information générale pour les locataires, d'où l'idée d'un "guidedulocataireaverti".
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Excellent récap. Je pense que tu as fait le tour de la question. C'est vrai qu'on s'est un peu éparpillé sur le chauffage, mais c'est un sujet qui fâche, et qui concerne pas mal de monde. L'idée du guide, ce serait vraiment un plus pour tout le monde. Et je pense qu'on a donné pas mal de billes pour le constituer, ce guide !
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C'est exactement ça, Kenza. On a déjà pas mal d'éléments pour ce fameux guide. Si on compile toutes les infos et les liens vers les textes de loi, les études... On pourrait en faire un truc vraiment utile. Faut juste quelqu'un qui s'y colle pour la mise en forme et la vulgarisation.
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C'est vrai qu'on a bien avancé ! Maintenant, la question c'est, qui se lance pour ce fameux "guidedulocataireaverti" ? Parce que l'idée est bonne, mais faut du temps et de l'organisation. Moi, avec mon boulot d'agent de sécu, j'ai pas vraiment le temps de m'y consacrer pleinement. Mais je peux filer un coup de main pour la relecture et la vérification des infos, si besoin. Vu que je suis quelqu'un de carré et que j'aime bien que les choses soient claires et précises, je peux apporter ma pierre à l'édifice. Je pense qu'il faudrait structurer le guide en plusieurs parties. D'abord, une partie générale sur les droits et obligations du locataire, avec des liens vers les textes de loi (le fameux décret de 1987, mais aussi la loi de 1989 sur les rapports locatifs). Ensuite, une partie dédiée aux charges locatives, avec des exemples concrets de ce qui est récupérable et de ce qui ne l'est pas. Et enfin, une partie sur les recours possibles en cas de litige, avec les contacts utiles (conciliateur de justice, commission de conciliation, associations de consommateurs...). Dans la partie sur les charges, on pourrait reprendre l'exemple du chauffage collectif et des répartiteurs de frais, en expliquant clairement comment ça marche et quels sont les pièges à éviter. On pourrait aussi parler de l'individualisation des contrats d'eau, qui est de plus en plus courante. Et puis, il faudrait surtout insister sur l'importance de la transparence et de la communication entre le locataire et le propriétaire. Parce que souvent, les litiges naissent d'un manque d'information et de dialogue. En parlant de chiffres, on pourrait reprendre l'info de l'INC sur les 60% de locataires qui contestent leur facture de chauffage avec des répartiteurs. Ça montre bien l'ampleur du problème et la nécessité d'informer les locataires sur leurs droits. Et on pourrait aussi mentionner l'étude de la CLCV sur l'écart entre le DPE et la consommation réelle, pour montrer que le DPE n'est pas toujours un indicateur fiable. Bref, il y a pas mal de boulot, mais je pense que ça vaut le coup. Si on arrive à faire un guide clair et complet, on rendra service à pas mal de locataires. Et puis, ça pourrait aussi inciter les propriétaires à être plus transparents et plus respectueux des droits de leurs locataires. C'est tout le mal que je leur souhaite.
Saxophoniste
le 05 Mai 2025